Pet faza, i tačno se zna šta se u kojoj dobija
Ni jedna faza ne počinje pre nego što je prethodna zatvorena i pokazana. To je jedini način da se izbegne najskuplja rečenica na gradilištu.
„Mislio sam da ste vi to podrazumevali.“ Ta rečenica ne pada zato što je neko nepošten, nego zato što obim posla nije bio zapisan. Zato se kod nas svaka faza završava nečim što se može pokazati — crtežom, predmerom, fotografijom ili zapisnikom.
Snimanje postojećeg stanja
Izlazak na teren i merenje. Utvrđuje se šta je nosivo, gde su vertikale vodovoda i kanalizacije, kakvo je stanje instalacija i stolarije, i šta je od postojećeg upotrebljivo.
Ovo je i trenutak kada se kaže šta nije izvodljivo. Bolje odmah nego posle dve nedelje crtanja.
Idejno rešenje i varijante
Dve do tri varijante rasporeda sa obrazloženjem šta se svakom dobija a šta gubi. Bira se jedna i razrađuje — dalje se ne vraćamo na početak.
Varijante nisu ukras. One postoje zato što se tek kad vidite drugu opciju zna šta vam je zapravo bilo važno u prvoj.
Projekat i predmer
Tehnički crteži za izvođenje: rušenja i zidanja, instalacije, plan pločica, plan rasvete i utičnica, detalji ugradnog nameštaja.
Uz to predmer — spisak pozicija sa količinama po kome različiti izvođači daju uporedive ponude. Bez predmera se porede cene za različit obim posla, što nije poređenje nego pogađanje.
Izvođenje po fazama
Organizacija radova, redosled i koordinacija zanata. Materijal se poručuje unapred, jer keramika koja kasni dve nedelje zaustavlja sve što ide posle nje.
Za svaku fazu postoji uslov da počne — najčešće je to vreme sušenja prethodne. Ti uslovi se ne pregovaraju.
Kontrola i primopredaja
Provera po fazama tokom radova i završni pregled sa spiskom nedostataka koji se otklanjaju pre isplate poslednje rate.
Uz zapisnik i fotodokumentaciju — jedini trajni dokaz šta je stvarno ugrađeno ispod onoga što se vidi.
Šta mora da piše u ugovoru sa izvođačem
Ovo važi bez obzira na to ko izvodi radove — i kada to nismo mi. Ako neka od ovih stavki nedostaje, nedostaje vam i osnov da bilo šta tražite kasnije.
- Obim radova po predmeruNe „adaptacija stana“ nego spisak pozicija sa količinama. Sve što nije u predmeru je dodatni rad i dodatna cena.
- Rok sa datumomPočetak, kraj i uslovi koji rok pomeraju — npr. kašnjenje isporuke materijala koji kupuje investitor.
- Dinamika plaćanja vezana za fazeNe za datume nego za završene i primljene faze. Avans veći od trećine je razlog za oprez.
- Ko kupuje materijalI šta se dešava ako materijal koji je izabran nije dostupan u roku.
- GarancijaNa izvedene radove, sa rokom. Zakonska garancija postoji, ali pisana je lakša za pozivanje.
- PrimopredajaDa se poslednja rata isplaćuje posle otklanjanja nedostataka, a ne pre.
Ugovor bez predmera. Tada „obim radova“ postoji samo u sećanju dve strane, a sećanja se razilaze tačno u trenutku kada treba platiti nešto što niko nije pomenuo na početku.
Prva faza je jedan izlazak i merenje
Sve ostalo se odlučuje posle toga, sa tlocrtom u ruci.